V časopise PROFI Poradenství & Finance jsem se společně s kolegyní z hypoteční branže Janou Ilić Novákovou podělil o své zkušenosti.
Práce hypotečního makléře není ani zdaleka jednotvárná či nudná. Během svého působení se však každý makléř čas od času setká se zcela novou nebo nestandardní situací, pro kterou musí dokázat najít řešení.
Jak vyřešit nedostatečnou bonitu
Nedávno jsem dostal doporučení na klienty, kteří našli svůj vysněný dům na okraji Prahy. Ačkoli pracovali v bankovnictví, všude s žádostí o hypotéku narazili na nedostatečnou bonitu kvůli tomu, že paní byla na rodičovské dovolené. Všude jim nabídli jediné řešení: prodejte stávající byt, splaťte hypotéku, a pak to půjde.
Původní hypotéka byla sjednána ještě za starých podmínek z roku 2016 a sankce za předčasné splacení činila přes 100 tisíc korun. Nemluvě o tom, že klienti nemovitost prodávat nechtěli – plánovali byt do budoucna přenechat potomkovi. Avšak dům by v mezičase velmi pravděpodobně koupil někdo jiný.
Rodina, v očekávání dalšího dítěte na cestě, se nechtěla vzdát, a tak jsme začali rozebírat širší rodinné vztahy. Řešení se nakonec v rámci rodiny našlo. Dokonce jsme profinancovali 500 tisíc korun nad kupní cenu domu.
Do úvěru vstoupila maminka, jejíž dva úvěry (hypotéku a úvěr ze stavebního spoření) bylo možné doplatit s minimální ztrátou z rodinných zdrojů, které byly připravené jako 10% akontace na pořízení domu. Díky tomu se nám uvolnila další nemovitost do zástavy a z 90 % LTV jsme se rázem octli pod 70 % LTV.
Bez těchto splátek a s nastavením splatnosti na 30 let, podle mladších žadatelů, to bonitně vyšlo na celou kupní cenu plus dalších 500 tisíc korun s prohlašovaným účelem, které klienti vyčerpali na základě podaných návrhů na vklad zástavního práva na svůj běžný účet. Nemuseli jsme tedy řešit žádný rozpočet na rekonstrukci, budoucí hodnotu ani rozčerpaný úvěr po dobu několika měsíců, kdy by se platily pouze úroky. Klienti si mohli vybavit dům v klidu a bez jakéhokoli dokazování účelu.
Pořízení investičního bytu pomocí volné zástavní hodnoty
V létě mi volal dlouholetý klient, že se mu naskytla příležitost koupit zajímavý byt na investici. Problémem bylo, že potřeboval financovat 100 % kupní ceny a u stávající banky, kde měl několik milionů volnou zástavní hodnotu na současné nemovitosti, nevycházel příjmově. Jako řešení se nabídlo refinancovat stávající hypotéku k bance, která umí lépe zohlednit příjmy živnostníka s 60% výdajovým paušálem do bonity a nemá tak přísný pohled na DSTI.
Klienta jsem tedy poslal na pobočku banky, aby zjistil, kolik bude sankce za předčasné splacení, protože to bylo krátce po prodloužení o další fixační období. Za týden poslal vyčíslení s nulovou sankcí. Akce se kvůli prázdninám, covidu a dalším okolnostem táhla do listopadu.
V té době už ale dostal klient, kvůli změně sazeb, vyčíslení k refinancování se sankcí přes 100 tisíc korun za účelně vynaložené náklady bankou. Naštěstí prodávající nespěchali a prodloužili lhůtu na úhradu kupní ceny, takže jsme mohli měsíc počkat na výročí uzavření smlouvy a sankci snížit na asi 60 tisíc korun mimořádnou splátkou ve výši 25 % z původní výše úvěru. A to zdarma, přesně, jak umožňuje zákon.
Volnou zástavní hodnotu má díky neustálé mu růstu cen nemovitostí a splácení jistiny většina klientů. Bohužel, ne vždy se najde řešení u té samé banky.
Práce hypotečního makléře není o slibování nejlepší sazby, ale o hledání nejbezpečnějšího řešení a eliminaci zádrhelů při vyřizování hypotéky.
Jsem vám kdykoli k dispozici
Milan Bílek
tel.: 777 930 478
Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.
Můžete vyzkoušet velmi přesnou hypoteční kalkulačku
nebo se podívat na mé reference.
